Ingresos De Alquiler Y El Impuesto a La Renta Federal

Los impuestos que usted tiene que pagar sobre los ingresos que percibe del alquiler de una vivienda dependen del tipo de vivienda que usted alquila, su propio uso personal de la vivienda y su participaci�³n en la actividad de alquiler. Es posible que usted pueda reclamar todos sus gastos relacionados con la actividad de alquiler, incluso cuando termina con una p�©rdida en la actividad, o en otros casos una p�©rdida puede estar sujeta a ciertos l�­mites.

Por lo general, todas las cantidades que usted recibe como alquiler tienen que estar incluidas en su renta sujeta al impuesto a la renta federal en los Estados Unidos. Y se puede reclamar ciertos gastos incurridos en conexi�³n con sus ingresos de alquiler.

�· Si usted alquila una parte de su vivienda, tiene que separar sus gastos entre aquellos que corresponden a la porci�³n de su vivienda que alquila y aquellos que corresponden a la porci�³n que usted usa para efectos personales o familiares.

�· Igualmente, si durante parte del a�±o usted alquila una vivienda que se usa para vacaciones, tiene que separar sus gastos totales relacionados con la casa de vacaciones entre el uso de esa casa para alquiler y el uso personal.

�· Y, si el uso que se hace de la vivienda cambia durante el a�±o, se tiene que separar los gastos anuales, tales como impuestos y seguros, entre la porci�³n del a�±o en que se usa la vivienda para fines personales y la porci�³n del a�±o en que se alquila la vivienda.

Si usted alquila su vivienda pero no lo hace con fines de generar una ganancia, puede reclamar una deducci�³n por los gastos relacionados con el alquiler hasta el monto de los ingresos que usted percibe por el alquiler.

Ingresos de Alquiler

Ingresos de alquiler incluyen los pagos peri�³dicos, por ejemplo mensuales, de alquiler, m�¡s cualquier monto que el inquilino le paga a usted para cancelar el contrato de alquiler, cualesquier gastos que el inquilino paga por cuenta de usted y el valor normal en el mercado de cualquiera propiedad o servicio que usted recibe en pago del alquiler. No se considera ingreso de alquiler un dep�³sito en garant�­a que usted recibe y que se va a devolver al inquilino al t�©rmino del plazo de alquiler. Pero si se pretende usar el dep�³sito como el pago final de alquiler, entonces constituye alquiler pagado por adelantado y debe estar incluido en sus ingresos cuando usted lo recibe. Adem�¡s, cualquiera parte de un dep�³sito en garant�­a que usted guarda porque el inquilino no cumple las condiciones del contrato de alquiler debe estar incluida en sus ingresos de alquiler.

Si usted concede al inquilino un contrato de alquiler con la opci�³n de comprar, los pagos que usted recibe se consideran ingresos de alquiler hasta que el inquilino ejecuta la opci�³n. Los pagos que usted recibe para los per�­odos despu�©s de la fecha de venta se consideran parte del precio de venta.

Si usted alquila una vivienda que tambi�©n ocupa como su hogar y la vivienda se alquila menos de 15 d�­as durante el a�±o, usted no tiene que incluir ninguna parte de los ingresos del alquiler en sus ingresos tributables y no puede deducir ninguno de los gastos relacionados con el alquiler.

�¿En Qu�© Per�­odo se Incluyen los Ingresos de Alquiler?

Se incluye el pago de alquiler en sus ingresos cuando usted lo recibe, si usted declara sus impuestos a base de efectivo y en el per�­odo a que corresponde el alquiler, si usted declara a base de lo devengado. Pero el alquiler pagado por adelantado se incluye en ingresos en el per�­odo en que se recibe, independiente del per�­odo que cubre. Es as�­ cuando se declara los ingresos tanto a base de efectivo como a base de lo devengado.

Gastos de Alquiler

Se puede tomar una deducci�³n por los gastos ordinarios y necesarios, incluyendo la depreciaci�³n, que est�¡n relacionados con los ingresos de alquiler. Igual que en el caso de los ingresos de alquiler, pueda ser necesario separar los gastos entre el uso de la vivienda para alquiler y el uso personal de la vivienda.

Se puede deducir los gastos relacionados con administrar, conservar o mantener la vivienda para alquiler a partir del momento en que usted ofrece la vivienda para alquiler y durante los per�­odos cuando la vivienda est�¡ vacante, pero no se puede tomar una deducci�³n por la p�©rdida de ingresos de alquiler cuando la vivienda est�¡ vacante. Si eventualmente usted vende la vivienda que se tiene para alquiler, se puede tomar una deducci�³n por los gastos de alquiler hasta que usted vende la vivienda. Se puede empezar a tomar una deducci�³n por la depreciaci�³n cuando la vivienda est�© lista y disponible para el alquiler.

Reparaciones y Mejoras

Se puede tomar una deducci�³n por el costo de las reparaciones. Y los costos de mejoras a la vivienda se pueden recuperar por medio del c�¡lculo de depreciaci�³n. Las reparaciones mantienen la vivienda en buenas condiciones de operaci�³n pero no agregan al valor de la propiedad ni extienden en forma sustancial su vida �ºtil. En cambio, las mejoras agregan al valor de la propiedad, extienden su vida �ºtil, o adaptan a la propiedad para nuevos usos. Si se hacen reparaciones como parte de un proyecto de remodelaci�³n o restauraci�³n de mayor envergadura, se debiera activar y depreciar el costo del trabajo en su totalidad.

Otros Gastos

Otros gastos relacionados con la propiedad para alquiler que se pueden deducir incluyen la publicidad, las comisiones, el aseo y el mantenimiento, los servicios p�ºblicos, impuestos sobre el bien inmueble, seguros e intereses hipotecarios. Si usted paga alquiler para una propiedad que usted a su vez alquila a otra persona, sus pagos de alquiler son deducibles. Y si usted compra derechos de arrendamiento, puede amortizar el costo a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento.

Constituyen gastos deducibles los impuestos sobre beneficios locales que corresponden a reparaciones y mantenimiento. Pero si los cargos son para instalar calles, banquetas o aceras, sistemas de agua o alcantarillado, u otras mejoras que aumentan el valor de su propiedad, los cobros son gastos de capital no depreciables que tienen que agregarse a la base que usted tiene en su propiedad.

Se puede deducir los gastos por viajes fuera del �¡rea en que usted vive si el principal motivo del viaje fue cobrar ingresos de alquiler o administrar, conservar o mantener su propiedad. Se debiera separar cualesquier gastos personales durante el viaje. Tambi�©n se puede deducir los gastos por transporte local, con tal que se efect�ºan los gastos por el mismo motivo. Si usted usa su veh�­culo personal, se puede calcular la deducci�³n por gastos locales en base de los gastos efectivos o usando la tasa est�¡ndar por milla. Para poder tomar la deducci�³n por los gastos de su veh�­culo bajo cualquier de estos m�©todos, usted tendr�¡ que mantener los registros que se requieren y completar la Parte V de la Forma 4562, Depreciaci�³n y Amortizaci�³n, Secci�³n B, Informaci�³n sobre el Uso de Veh�­culos.

Condominios

Si usted es propietario de un condominio y lo alquila, sus gastos de alquiler pueden incluir las cuotas que se pagan a la sociedad o compa�±�­a de administraci�³n. Los cobros por mejoras al condominio no son deducibles como gastos, pero usted pueda recuperar el costo por medio de la depreciaci�³n.

Apartamentos en una Sociedad An�³nima Cooperativa

Los gastos de alquiler en el caso de un apartamento en una sociedad an�³nima cooperativa de viviendas incluyen todos los cargos por mantenimiento que usted paga a la sociedad. Pero no se puede deducir los montos cobrados por bienes o mejoras capitales u otros montos que se cargan a la cuenta de capital de la sociedad an�³nima. La cantidad que se puede deducir por efectos de intereses e impuestos es la cantidad que la sociedad ha imputado y cobrado a usted. Si este monto no se refleja por separado en la cuenta, usted puede tomar una deducci�³n por su porci�³n prorrata del total pagado por la sociedad por concepto de intereses e impuestos, en base de su porcentaje de participaci�³n en el total de las acciones de la sociedad.

Propiedad No Alquilada con Fines de Lucro

Si usted no alquila su propiedad con fines de generar una ganancia, puede deducir sus gastos de alquiler solamente hasta el monto de sus ingresos de alquiler. Si tiene gastos en exceso de esa cantidad, no se permite trasladarlos al a�±o siguiente.

Los ingresos de alquiler sin fines de lucro se informan como Otros Ingresos en la Forma 1040. Los gastos relacionados, como los intereses hipotecarios e impuestos sobre el bien inmueble, se toman como deducciones detalladas en el Anexo A.
Propiedad Cambiada para Uso de Alquiler

Seg�ºn antes mencionado, si usted cambia su vivienda, o una parte de ella, o alguna otra propiedad de uso personal a uso de alquiler durante el a�±o, tiene que separar los gastos entre el uso personal y el uso de alquiler. Se puede deducir como gastos de alquiler solamente la porci�³n de los gastos que corresponde a la parte del a�±o en que la propiedad, o parte de ella, se us�³ para fines de alquiler.

Gastos Repartidos y Gastos Espec�­ficos

Para los gastos que son tanto para el uso personal como para el uso de alquiler, se puede usar cualquier m�©todo razonable para separarlos. Uno de los m�©todos comunes es separar los gastos en base del n�ºmero de cuartos en la vivienda o en base de los pies cuadrados. Algunos gastos, como el agua, que dependen del uso personal, pueden separarse en base del n�ºmero de personas (inquilinos y propietarios) que est�¡n ocupando la propiedad.

Se toma la deducci�³n para los gastos relacionados con el uso de alquiler, incluyendo una porci�³n repartida de los intereses sobre un pr�©stamo hipotecario y los impuestos sobre el bien inmueble, como gastos de alquiler en el Anexo E, Ingresos y P�©rdidas Suplementarios. La porci�³n personal de los intereses hipotecarios e impuestos sobre el bien inmueble ser�­an deducibles como deducciones detalladas en el Anexo A.

Tambi�©n se puede deducir en el Anexo E la porci�³n repartida de gastos que corresponden a toda la vivienda, tales como servicios p�ºblicos, como agua, alcantarillado y electricidad, y el costo de pintar la vivienda. Los gastos que corresponden espec�­ficamente a la parte de la propiedad que se ocupa para alquiler, como pintar o efectuar reparaciones en esa parte de la vivienda, se pueden tomar como gastos de alquiler en el Anexo E.

No se puede deducir el costo de la primera l�­nea telef�³nica en la vivienda, pero si se instala una segunda l�­nea, que es solamente para el uso del inquilino, el costo es completamente deducible como un gasto de alquiler.

Se puede empezar a calcular depreciaci�³n en la parte de la vivienda que se ocupa para fines de alquiler desde la fecha en que fue convertida a uso de alquiler por primera vez.

Uso Personal de la Vivienda

Una vivienda para estos efectos puede incluir una casa de veraneo o de vacaciones. Lo que es importante al definir el uso personal de una vivienda es que esto va a determinar cu�¡nto de sus gastos de alquiler usted puede deducir:
Ã?· Si usted ocupa una vivienda tanto para efectos personales como para alquiler y la vivienda se considera “una vivienda que se ocupa como hogar”, segÃ?ºn la definiciÃ?³n de Ã?©sta que se presenta mÃ?¡s adelante, el monto que usted puede deducir por los gastos de alquiler estÃ?¡ limitado al monto de sus ingresos de alquiler. Si usted tiene una pÃ?©rdida por el alquiler de una porciÃ?³n de su hogar, no se puede deducir los gastos que exceden sus ingresos del alquiler.
Ã?· Si no se considera a la vivienda como su hogar, usted puede deducir gastos de alquiler que exceden el monto de sus ingresos de alquiler, sujeto a ciertos lÃ?­mites. Estos lÃ?­mites son los “LÃ?­mites sobre Actividades Pasivas” que se describen mÃ?¡s adelante.

Las viviendas incluyen casas, departamentos, condominios, casas rodantes, casas de vacaciones, casas flotantes y propiedades similares, con tal que cuentan con las acomodaciones b�¡sicas para vivir.

Las viviendas no incluyen propiedades que se ocupan �ºnicamente como hotel, motel, hoster�­a o establecimiento similar. Un espacio, como un cuarto en su hogar, que est�¡ regularmente disponible para su ocupaci�³n por clientes o inquilinos que paguen, no se considerar�­a una vivienda.

Vivienda Ocupada como Hogar

Una vez que se determina que una propiedad constituye una vivienda, entonces es necesario determinar si se ocup�³ como su hogar. Se considera un hogar si usted la ocup�³ para efectos personales en el a�±o tributario durante el mayor entre 14 d�­as o 10% del n�ºmero de d�­as en que fue alquilado a un precio normal de alquiler.

Es posible que usted no tendr�¡ que contar como uso personal los d�­as antes y despu�©s de la fecha en que la vivienda fue alquilada u ofrecida para alquiler, con tal que:

�· Usted alquil�³ o trataba de alquilar la vivienda durante 12 meses consecutivos o m�¡s, o

�· El per�­odo durante el cual usted alquilaba o intentaba de alquiler la vivienda fue menos de 12 meses consecutivos debido al hecho de que usted vendi�³ o permut�³ la vivienda.

Un d�­a de uso personal es cualquier d�­a, o d�­a parcial, en que la vivienda fue ocupada por:

�· Usted, para efectos personales;

Ã?· Cualquiera otra persona, para efectos personales, si aquella persona es dueÃ?±o(a) de una parte de la vivienda. La persona no se considera dueÃ?±o(a) si una porciÃ?³n de la vivienda es alquilada a esa persona acorde a un arreglo de financiamiento que consiste de “patrimonio compartido”;

�· Cualquier miembro de su familia (o de la familia de otra persona quien es due�±o(a) de una porci�³n de la vivienda), a menos que se alquila la vivienda a esa persona a un precio normal de alquiler, para usarse como el principal hogar de la persona;

�· Cualquiera persona quien paga menos del precio normal de alquiler para la vivienda; o

�· Cualquiera persona con quien usted tiene un convenio que le permita a usted ocupar alguna otra vivienda.

Los d�­as que usted pasa trabajando sustancialmente tiempo completo en reparar o mantener la propiedad no cuentan como d�­as de uso personal, incluso cuando miembros de su familia est�¡n ocupando la propiedad para efectos de recreaci�³n (por ejemplo, los d�­as que usted pasa trabajando en su casa de vacaciones).

Es importante determinar el n�ºmero de d�­as de uso personal y uso para alquiler, porque �©sta forma la base sobre la cual usted va a determinar si se considera la vivienda como su hogar, lo cual a su vez va a determinar si el monto que usted puede deducir como gastos de alquiler est�¡ limitado al monto de sus ingresos de alquiler, o si se puede tomar una deducci�³n por todos sus gastos de alquiler, sujeto a los l�­mites sobre las actividades pasivas.

Separando los Gastos

Si usted ocupa una vivienda tanto para efectos personales como para efectos de alquiler, se debe separar los gastos entre el uso personal y el uso de alquiler en base del n�ºmero de d�­as en que se ocup�³ la vivienda para cada efecto. Esto no necesariamente es la misma manera en que se consideran el n�ºmero de d�­as de uso personal para determinar si la vivienda se ocupaba como un hogar. Para separar los gastos, hay que seguir las siguientes reglas:

�· Cualquier d�­a que la vivienda se alquila a un precio normal de alquiler constituye un d�­a de uso de alquiler, incluso cuando usted ocup�³ la vivienda para efectos personales ese mismo d�­a.

�· Cualquier d�­a en que la vivienda est�¡ disponible para alquiler pero no est�¡ efectivamente alquilada no se considera un d�­a de uso de alquiler.

Depreciaci�³n

Se puede tomar una deducci�³n por depreciaci�³n de la parte de su propiedad que se alquila si usted es el propietario(a), ocupa la propiedad para alquiler, la propiedad tiene una vida �ºtil que se puede determinar, que sea m�¡s que un a�±o, y la propiedad no est�¡ espec�­ficamente excluida como propiedad depreciable para efectos tributarios, como es el caso con propiedad que se pone en servicio y que est�© enajenada en el mismo a�±o.

Hay tres m�©todos para calcular la depreciaci�³n. El m�©todo que usted ocupa para propiedad que se alquila depende de cu�¡ndo la propiedad fue puesta en servicio.

Ã?· MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System – Sistema Modificada para la RecuperaciÃ?³n Acelerada del Costo) para propiedades puestas en servicio despuÃ?©s del aÃ?±o 1986.

Ã?· ACRS (Accelerated Cost Recovery System – Sistema para la RecuperaciÃ?³n Acelerada del Costo) para propiedades puestas en servicio despuÃ?©s del aÃ?±o 1980 pero antes del 1987.

�· Depreciaci�³n de l�­nea recta, saldo decreciente u otro m�©todo para propiedad puesta en servicio antes del 1981.

El sistema MACRS, a su vez, consiste de dos sistemas distintas – el Sistema General de DepreciaciÃ?³n (GDS – General Depreciation System) y el Sistema Alternativa de DepreciaciÃ?³n (ADS – Alternative Depreciation System). Generalmente se deprecia la propiedad para alquiler bajo el Sistema General de DepreciaciÃ?³n (GDS). SegÃ?ºn este sistema, se asigna cada Ã?­tem de propiedad a una clase de propiedades. Los bienes inmuebles correspondientes a viviendas que se alquilan estÃ?¡n en una clase por si mismas.

Puede ser necesario que usted ocupe la Forma 4562 para determinar su deducci�³n por concepto de depreciaci�³n.

Determinando los Ingresos de Alquiler y las Deducciones

Si usted determina que la vivienda que alquil�³ no fue ocupada como su hogar, seg�ºn los criterios antes se�±alados, se debe informar todos los ingresos de alquiler y se puede deducir todos los gastos de alquiler. Si resulta que usted tiene una p�©rdida en su actividad de alquiler, la p�©rdida podr�­a reducir sus otros ingresos tributables, sujeto a ciertos l�­mites.

Si se determina que la vivienda fue ocupada como su hogar, usted determina sus ingresos y gastos de alquiler en base del n�ºmero de d�­as en que la propiedad fue alquilada a un precio normal de alquiler.

�· Si fue alquilada por menos de 15 d�­as, usted no tiene que declarar ning�ºn ingreso de alquiler y no puede tomar ninguna deducci�³n por gastos de alquiler.

�· Si fue alquilada por 15 d�­as o m�¡s, usted debe declarar todos sus ingresos de alquiler. Si tiene una ganancia neta de la actividad de alquiler, usted puede tomar una deducci�³n por todos sus gastos de alquiler. Pero si tiene una p�©rdida neta puede haber un l�­mite que se aplica sobre el monto de las deducciones que usted puede tomar por los gastos de alquiler. Hay una hoja de trabajo en la Publicaci�³n 17 del IRS para calcular el l�­mite que se aplica sobre las deducciones de alquiler para una vivienda que se ocupa como un hogar.

L�­mite sobre las Deducciones

En el segundo caso antes indicado, cuando sus gastos superan sus ingresos, usted no puede usar el exceso de los gastos para reducir otros ingresos tributables que informa en su declaraci�³n de impuestos. Pero es posible que pueda llevar el exceso de los gastos y ocuparlos para reducir los ingresos de alquiler correspondiente a la misma propiedad en el a�±o siguiente.

L�­mite sobre las P�©rdidas de Alquiler

Por lo general, el alquiler de bienes ra�­ces se considera como una actividad pasiva para efectos tributarios y usted puede tomar una deducci�³n por las p�©rdidas de alquiler solamente en la medida que tiene otros ingresos pasivos. Pero si usted particip�³ material o activamente en la actividad de alquiler, es posible que pueda tomar una deducci�³n por una p�©rdida. Y en el caso de una vivienda que se ocupa como su hogar, no se aplicar�­an las reglas sobre las actividades pasivas.

Reglas sobre los Montos que est�¡n en Riesgo

Si se aplican las reglas sobre las actividades pasivas, cualesquier p�©rdidas primeramente est�¡n sujetas a las reglas sobre los montos que est�¡n en riesgo. Estas reglas est�¡n dise�±adas para limitar las p�©rdidas de actividades que se consideran como refugios tributarios. B�¡sicamente, las reglas limitan la p�©rdida al monto que est�¡ en riesgo en la actividad, es decir, la cantidad de efectivo y la base ajustada de los activos aportados a la actividad y ciertos montos que se pidieron prestados para la actividad.

Si se aplican las reglas sobre los montos que est�¡n en riesgo, por lo general usted tendr�¡ que completar la Forma 6198 para determinar el monto que se puede deducir si usted tiene una p�©rdida de una actividad que desarrolla como un oficio o negocio, o para la generaci�³n de ingresos, y cuando usted tiene montos asignados a la actividad por los cuales usted no corre el riesgo de perderlos.

Reglas sobre Actividades Pasivas

Las p�©rdidas que siguen siendo deducibles, despu�©s de tomar en consideraci�³n las reglas sobre los montos que est�¡n en riesgo, est�¡n sometidas despu�©s a las reglas sobre las actividades pasivas. Acorde a estas reglas, seg�ºn antes mencionado, usted generalmente puede tomar una deducci�³n por las p�©rdidas solamente en la medida que tiene ingresos compensatorios de otras actividades pasivas.

No se consideran actividades pasivas aquellas actividades de alquiler en las cuales usted particip�³ activamente como un profesional en bienes ra�­ces, y estas actividades no est�¡n sujetas a los l�­mites sobre las actividades pasivas. Se considera que usted es un profesional en bienes ra�­ces si:

�· Usted prest�³ m�¡s de la mitad de sus servicios personales en transacciones o negocios de bienes ra�­ces, en las cuales usted particip�³ materialmente, y

�· Usted prest�³ m�¡s de 750 horas de servicios en transacciones o negocios de bienes ra�­ces, en las cuales usted particip�³ materialmente.

Si usted no es un profesional de bienes ra�­ces, tendr�¡ que determinar si particip�³ material y activamente en la actividad de alquiler, para ver si se aplican las reglas sobre las actividades pasivas. La participaci�³n material significa que usted estaba involucrado de una manera regular, continua y sustancial. La participaci�³n activa significa que usted, y su c�³nyuge, eran due�±os de una participaci�³n de por lo menos 10% en la propiedad que se alquila y usted tomaba decisiones sobre la gesti�³n en un sentido significativo y de buena fe.

C�³mo se Declara

Si su actividad de alquiler no fue con fines de lucro, usted debe declarar sus ingresos de alquiler como otros ingresos en la Forma 1040. Puede tomar una deducci�³n por sus intereses hipotecarios, sobre su vivienda principal o una segunda vivienda, sus impuestos sobre el bien inmueble, y cualquiera p�©rdida fortuita en las l�­neas correspondientes del Anexo A, en calidad de deducciones detalladas. Usted puede deducir otros gastos de alquiler como otras deducciones detalladas miscel�¡neas.

Si usted arrienda edificios, departamentos o habitaciones y proporciona solamente los servicios b�¡sicos, como electricidad, calefacci�³n y colecci�³n de basura, normalmente usted declarar�­a sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E, Ingresos y P�©rdidas Suplementarios.

Si usted presta servicios significativos, como limpieza o servicio de mucamas a intervalos regulares, probablemente la actividad se considerar�­a un negocio y usted declarar�­a sus ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C, Ganancias y P�©rdidas de Negocios, o el Anexo C-EZ, Ganancias Netas de Negocios.

Usted tambi�©n tendr�¡ que completar la Forma 4562, Depreciaci�³n y Amortizaci�³n, si est�¡ reclamando depreciaci�³n sobre una propiedad que se ha puesto en servicio durante el a�±o, o sobre cualquiera propiedad listada, como un veh�­culo, o cuando usted est�¡ reclamando gastos por el uso de un veh�­culo.